서울·경기 집값, 중저가 강세와 규제의 시간 | 든든부동산 주간시장동향 > 뉴스

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이번 주 부동산 시장은 한마디로 중저가 선호는 더 강해지고, 규제 지역은 상승폭이 둔화되는 흐름으로 정리됩니다. 서울은 매매와 전세 모두 상승세를 이어가고 있지만, 강남권의 초고가 단지보다 성북·강서·구로 같은 비강남권 중저가 지역이 더 주목받고 있습니다. 경기권에서는 화성 동탄, 구리, 용인 기흥 등 규제 영향권의 상승세가 눈에 띄게 약해졌습니다.

전세시장 역시 비슷합니다. 신축 공급은 줄고 갱신 계약은 늘면서 전세난이 이어지는 가운데, 월세 비중은 빠르게 높아지고 있습니다. 실수요자 입장에서는 “전세를 찾기 더 어려워지고, 매매로 이동하는 수요도 늘어나는 구조”가 계속되는 셈입니다.

서울 아파트값, 76주 연속 상승

서울 아파트값은 76주 연속 오름세를 기록했습니다. 다만 상승의 중심은 강남권보다 중저가 실수요 지역입니다. 대출 규제가 강화되면서 9억 원 이하 거래 비중이 높아졌고, 거래도 외곽과 중저가 단지 위주로 이뤄지고 있습니다. 고가 시장은 거래가 줄고, 상대적으로 접근 가능한 가격대의 단지에 수요가 몰리는 모습입니다.

지역별로는 성북구가 0.47%로 가장 많이 올랐고, 노원구 0.43%, 중구 0.42%, 구로구 0.38%가 뒤를 이었습니다. 강남권보다 생활권과 가격 부담이 덜한 지역이 더 강한 상승률을 보인 점이 이번 주 핵심입니다. 시장에서는 이런 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높다고 보고 있습니다.

경기권은 동탄의 상승세 둔화

경기도에서는 화성 동탄이 가장 큰 관심사입니다. 7월부터 규제지역으로 묶이면서 매매가격 상승폭이 0.73%에서 0.25%로 급감했습니다. 구리도 0.31%에서 0.27%로, 용인 기흥은 0.59%에서 0.49%로 상승폭이 줄었습니다. 규제의 영향이 본격적으로 숫자로 드러난 셈입니다.

시도별로 보면 경기(0.17%), 울산(0.07%), 전북(0.05%), 충북(0.03%), 경남(0.02%) 등은 상승했고, 제주(-0.07%), 충남(-0.04%), 경북(-0.03%), 대구(-0.03%) 등은 하락했습니다. 지역별 온도차가 커지면서, 같은 수도권이라도 규제 여부와 수요 구조에 따라 체감 분위기가 크게 달라지고 있습니다.

전세시장도 서울·경기 동반 강세

서울 전셋값 역시 76주째 상승세를 이어가고 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이후 갭투자가 어려워졌고, 신축 공급은 줄어든 반면 갱신 계약은 늘어나며 전세 물량이 빠르게 타이트해졌습니다. 이 때문에 전세에서 월세로 옮겨가는 흐름도 더 강해지고 있습니다.

6월 임대차 거래에서 월세 비중은 54.1%까지 올라, 전세와 월세가 비슷한 비중을 유지하던 흐름에서 확실히 달라졌습니다. 서울도 이제 고가 월세가 자연스러운 시장으로 이동하는 것 아니냐는 이야기가 나오는 이유입니다. 전세를 찾는 수요자는 줄지 않는데, 공급은 부족한 구조가 계속되고 있습니다.

지역별로는 노원구(0.43%), 성북구(0.42%), 강북구(0.39%)가 강세였고, 강남권에서는 송파구(0.39%)가 눈에 띄었습니다. 경기 전세가격도 0.17% 상승했으며, 용인 기흥구(0.60%), 광명시(0.52%), 화성 동탄구(0.47%) 등이 주요 상승 지역으로 꼽혔습니다.

7월 4주차 분양, 경기권은 선방

7월 4주차 분양시장은 서울 물량이 없어 아쉬웠지만, 경기권에서는 청약 접수가 비교적 활발했습니다. 김포시 ‘호반써밋 풍무Ⅲ’와 남양주 진접의 단지는 무난한 수준의 청약을 받았고, 의왕시 ‘의왕역 SK VIEW’는 84㎡ 분양가가 11억 원에 근접해 중소형 위주로 수요가 몰렸습니다.

반면 오산시와 평택시 일부 단지는 미분양으로 남았고, 지방 일부 단지도 청약자 수를 채우지 못했습니다. 분양시장은 입지와 가격에 따라 결과가 극명하게 갈리는 모습입니다. 결국 시장은 여전히 “서울 핵심지와 중저가 실수요 단지”에 반응하고 있습니다.

7월 5주차, 서울 분양은 1개 단지

여름 휴가 시즌이 시작되면서 7월 5주차 분양시장은 잠시 쉬어가는 분위기입니다. 그래도 서울에서는 노원구 ‘월계 중흥S-클래스 리비에르’ 1개 단지가 청약 접수를 진행해 눈길을 끕니다. 서울 물량이 적은 만큼, 오히려 한 단지의 존재감이 더 크게 느껴지는 시기입니다.

이 밖에 이천과 창원에서도 청약 일정이 예정돼 있습니다. 특히 창원은 올해 1순위 평균 청약 경쟁률이 13.44대 1에 달할 만큼 관심이 높은 지역이라, 이번 물량도 주목할 만합니다. 분양시장은 물량이 많지 않아도 수요가 몰릴 곳에는 확실히 몰리는 양극화가 이어지고 있습니다.

규제의 시간, 시장은 어떻게 반응할까

이번 주 뉴스레터의 핵심은 결국 규제 강화 가능성입니다. 보유세 인상, 공정시장가액비율 조정, 공시가격 현실화율 변화 같은 카드가 거론되면서 고가 주택 보유자의 부담은 커질 수 있습니다. 특히 공시가 20억 원 이상부터는 종부세 증가 체감이 커지고, 30억 원대 주택은 연간 보유세 부담이 상당한 수준에 이를 수 있습니다.

실거주자와 은퇴자 입장에서는 세금 부담이 생활비와 직결되기 때문에 체감 압박이 더 큽니다. 여기에 비거주 1주택자 공제 축소, 장기보유특별공제 조정, 재산세 특례 종료 등도 함께 거론되고 있어 시장의 긴장감은 높아지고 있습니다. 반대로 정비사업 이주비 대출 완화처럼 공급을 돕는 보완책이 함께 나올지도 관심입니다.

결국 시장은 ‘똘똘한 한 채’의 시대가 계속될지, 아니면 규제와 세금 부담으로 전략이 바뀔지를 두고 다시 한 번 방향을 고민하는 국면에 들어섰습니다.

화제의 뉴스 클립

잔금대출 규제 완화 검토 : 입주를 앞둔 수분양자들의 자금 부담을 줄이기 위한 논의가 이어지고 있습니다. 대단지 입주 현장에서는 잔금대출이 막히면 실입주가 어려워질 수 있어, 시장의 관심이 큽니다.

정비구역 지정 권한 확대 논란 : 정비사업 속도를 높이기 위한 제도 개편이 거론되지만, 주민 반발과 절차 지연 우려도 함께 제기되고 있습니다. 공급 확대와 절차 정당성 사이의 균형이 중요한 시점입니다.

서울 부동산 규제 기조 직격 : 시장에서는 공급 부족과 규제 강화가 동시에 맞물리며, 서울 아파트값과 정책 방향을 둘러싼 논쟁이 계속되고 있습니다. 앞으로의 정책 신호가 시장 심리에 큰 영향을 줄 전망입니다.

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